Thủ tục thực hiện chuyển đổi đất Nông nghiệp sang Thổ cư là vấn đề được nhiều người quan tâm. Vậy thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần lưu ý những điều kiện gì, hồ sơ, lệ phí ra sao? Nhằm giải đáp những thắc mắc của bạn đọc và giúp bạn đọc có cái nhìn cụ thể hơn về vấn đề này, chúng tôi sẽ cung cấp các thông tin liên quan qua bài viết sau đây.

Chi tiết cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư đúng pháp luật

1. Đất nông nghiệp gồm những loại nào?

Hiện nay ở Việt Nam, diện tích đất Nông Nghiệp là khá lớn và được phân loại cho việc sử dụng với mục đích khác nhau. Theo Quy định về phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013  – Xác định các loại đất Nông Nghiệp gồm các nhóm cơ bản sau:

“Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1.Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm: đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác

b) Đất trồng cây lâu năm

c) Đất rừng sản xuất

d) Đất rừng phòng hộ

e) Đất rừng đặc dụng

h) Đất nuôi trồng thủy sản

h) Đất làm muối

i) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh ”

2. Điều kiện để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật

Để thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, người sử dụng đất phải thoả mãn được các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật như sau:

• Một là: Thửa đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng phải thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hai là: Có nhu cầu sử dụng đất thổ cư được thể hiện ở trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư cụ thể ra sao?

1. Những trường hợp chuyển đổi đất cần được cấp phép

– Không phải trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nào cũng cần phải xin cấp phép của Nhà nước. Chỉ có những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau đây mới phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

• Chuyển đổi đất trồng lúa sang loại đất để trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản.
• Chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất để thực hiện nuôi trồng thuỷ sản nước mặn, đất nuôi trồng thuỷ sản với hình thức ao, đầm, hồ; đất làm muối.
• Chuyển đổi từ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang việc sử dụng vào các mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đổi từ loại đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp
• Chuyển đổi từ loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất mà có thu tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất.
• Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở sang đất ở.
• Chuyển đổi từ đất để xây dựng các công trình sự nghiệp, đất được sử dụng vào mục đích công cộng với mục đích kinh doanh, sản xuất phi không nghiệp mà không phải là đất dịch vụ, thương mại sang loại đất thương mại, dịch vụ; Chuyển đổi loại đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thuộc trường hợp phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

2. Các bước thủ tục chuyển đổi đất Nông nghiệp sang Thổ cư

➜ Bước 1: Nộp hồ sơ xin phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chủ sở hữu nộp đơn xin phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang đến cơ quan Tài nguyên môi trường nơi có đất.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo biểu mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
• Một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
• Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cụ thể như sau:
• Đối với tổ chức: thẩm quyền thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
• Đối với cá nhân hay hộ gia đình: thẩm quyền thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

➜ Bước 2: Thẩm tra, kiểm tra và xử lý hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường các cấp có trách nhiệm như sau:

• Nhận và thẩm tra hồ sơ
• Cần xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn chủ sở hữu đất thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật
• Trình Uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quyết định cho phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chỉ đạo cập nhật, điều chỉnh cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính

Xem thêm: Pháp lý nhà đất là gì? Quy định của Pháp Luật về Pháp lý Nhà đất cần phải biết

Thời hạn xử lý hồ sơ: Căn cứ theo quy định pháp luật thì thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư không vượt quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp nhận được hồ sơ nhưng chưa đầy đủ hay chưa hợp lệ thì trong khoảng thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ cần thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ để thực hiện bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.

Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, khu vực có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện từng loại thủ tục này được tăng thêm 15 ngày.

➜ Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định và đợi nhận kết quả

➜ Bước 4: Người sử dụng đất nhận kết quả là quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hạn mức cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định pháp luật, hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư căn cứ vào hạn mức giao đất đối với đất nông nghiệp. Người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hạn mức đó, cụ thể như sau:

• Giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản cho mỗi cá nhân hay hộ gia đình không quá 03 héc ta đối với mỗi loại đất.
• Giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi cá nhân hay hộ gia đình không vượt quá 10 héc ta đối với các xã – phường – thị trấn ở vùng đồng bằng; không vượt quá 30 héc ta đối với các xã – phường – thị trấn ở vùng miền núi, trung du.
• Giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi cá nhân hay hộ gia đình không vượt quá 34 héc ta đối với mỗi loại đất
• Trường hợp các cá nhân hoặc hộ gia đình được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng hạn mức giao đất không vượt qua 5 héc ta.
• Trường hợp cá nhân hay hộ gia đình được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không vượt quá 5 héc ta đối với khu vực đồng bằng và không vượt quá 25 héc ta đối với khu vực miền núi.
• Trường hợp cá nhân hay hộ gia đình được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất không vượt quá 25 héc ta.

Lệ phí khi thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư là bao nhiêu?

Người sở hữu đất khi được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì cần phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

1. Nộp tiền sử dụng đất

Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất được tính theo giá của đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật trong trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình:

• Chuyển đổi từ đất ao, đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang thành đất ở theo quy định pháp luật.
• Chuyển đổi từ đất có nguồn gốc là đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất thực hiện tách ra để chuyển quyền sử dụng hoặc do đơn vị đo đạc khi đo đạc vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Thu tiền sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất được tính theo giá của đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật trong trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Xem thêm: Những điều kiêng kỵ khi mua đất mà bạn không thể bỏ qua

2. Xác định giá đất

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất sẽ là giá đất quy định theo Bảng giá đất khi được ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với cá nhân hoặc hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất.

Giá đất sẽ được miễn hoặc giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất thổ cư khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà ở khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu do tách hộ đối với các hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu sổ, các hộ nghèo tại xã đặc biệt khó khăn ở vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Ngoài ra, nếu cá nhân hay hộ gia đình nào chưa có khả năng về tài chính để nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được ghi nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần trong thời hạn là 5 năm. Người nộp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2% mỗi năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp chủ sở hữu trả nợ trước hạn.

Kết

Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư. Tuy nhiên, do từng thửa đất có giá đất khác nhau nên bài viết có thể chưa nếu được từng cách tính cụ thể, từ cách tính chung trên đây, bạn đọc có thể tự tính toán hoặc ước lượng được số tiền cần phải nộp của mình. Hy vọng với bài viết Nhà Đất Today đã cung cấp được những thông tin hữu ích về cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho bạn đọc.

Xem thêm những kiến thức mới về bất động sản tại đây