Hướng dẫn cách tính Diện Tích đất trong Sổ Đỏ chính xác nhất

Khi sở hữu cho mình tài sản bất động sản chủ hộ thường gặp vấn đề gây khó khăn về diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ có những điểm không giống nhau. Điều này gây nhiều băn khoăn cho người mua bất động sản. Vậy làm cách nào để biết cách tính diện tích đất trong sổ đỏ sao cho đúng?.

1. Cách đo diện tích đất trên sổ đỏ

Các bước thực hiện trước khi tiến hành đo đạc diện tích đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị các dụng cụ đo cần thiết:

• Thước:Bạn cần có thước cuộn trước khi tiến hành đo đất để đo được chiều dài, rộng giúp tính diện tích một cách chính xác nhất. Bạn cũng có thể sử dụng một cây thước thẳng hay thước dây nếu không có sẵn thước cuộn. Tuy nhiên, bạn không nên sử dụng những loại thước đặc thù khác đơn vị để đo đất ví dụ như thước đo chiều cao, thước kẻ may… Thước đo được sử dụng để đo đất cần có đơn vị tính là mét, centimet, feet hoặc inch. Nếu sử dụng loại thước đo có đơn vị khác thì kết quả thu được sau khi đo có thể không hoàn toàn chính xác.
• Tiếp theo là máy tính và sổ ghi chép giúp ghi chép lại các số liệu giữa các lần đo khác nhau

Bước 2: Thực hiện đo chiều dài mảnh đất và ghi lại các kết quả

• Nếu kết quả đo lớn hơn 1m và kèm theo các số lẻ, không nên làm tròn mà cần phải ghi đầy đủ chính xác phần lẻ ra đó. Ví dụ như 3.54m
• Nếu chiều dài sau khi đo cho kết quả có thông số lớn thì việc cần làm tiếp theo là phải đo lại từ ít nhất 3 lần trở lên và ghi lại đầy đủ các thông số sau mỗi lần đo. Ví dụ như: Lần 1: 30.8m, Lần 2: 31m, Lần 3: 31.5m
• Nếu chiều dài mảnh đất không thể đo được 1 lần bằng thước đo chúng vượt quá giới hạn thì bạn nên thực hiện đo từng đoạn một rồi cộng các kết quả lại với nhau.

Bước 3: Thực hiện đo chiều rộng mảnh đất và ghi lại kết quả

Chiều rộng cần phải được đo sao cho chúng hợp với chiều dài một góc 90 độ, hay nói các khác là đo kích thước của chiều dài và chiều rộng sao cho giống như đo 2 cạnh liền kề nhau của hình chữ nhật hoặc hình vuông.

Một số lưu ý nhỏ khi thực hiện đo chiều rộng bạn cần nắm được là:

• Hoàn toàn có thể làm tròn đơn vị đo chiều rộng đến centimet mà không cần phải thêm đơn vị đổi milimet hoặc các số ở dạng thập phân.
• Với các thửa đất không vuông vắn, có nhiều góc cạnh cũng đều áp dụng được cách đo đất trên sổ đỏ như đã miêu tả trên đây.
• Bạn cần vẽ sơ đồ cửa thửa đất lên giấy với các kích thước thực tế thu được sau khi đo để có thể thực hiện đo được kết quả chính xác nhất. Sau đó, chia chúng ra thành nhiều hình chữ nhật hoặc hình vuông để áp dụng công thức tính một cách nhanh chóng và chính xác. Cuối cùng mới cộng các kết quả đo của các hình vuông, hình chữ nhật đã chia lại với nhau, từ đó sẽ cho bạn kích thước đúng chuẩn nhất.

2. Công thức chung tính diện tích đất sau khi đã tiến hành đo đạc

Sau khi đo đạc được nếu các thông số là số lẻ thì cần phải quy đổi hết về cùng đơn vị. Sau đó, tuỳ thuộc vào hình dáng của thửa đất để đưa ra những công thức tính diện tính đất phù hợp và quy về mét vuông.

 

Diện tích thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông = (Chiều dài) x (Chiều rộng)

 

Diện tích mảnh đất tam giác vuông = [(Chiều dài) x (Chiều rộng)] / 2

 

Tuỳ theo hình dạng của thửa đất ra sao sẽ áp dụng các công thức toán học phù hợp để tính được diện tích một cách chính xác nhất. Quan trọng là quá trình thực hiện đo và tổng hợp các số liệu trước đó có chính xác hay không vì công thức tính diện tích của thửa đất cũng khá đơn giản.

3. Cách tình diện tích những thửa đất bị méo

• Đối với thửa đất hình thang

Diện tích thửa đất hình thang thường rơi vào các trường hợp đất nở hậu hoặc tóp hậu. 

 

Diện tích thửa đất hình thang = [((Chiều dài) + (Chiều rộng)) / 2 ] x (Chiều cao).

 

• Đối với thửa đất bị vạt góc

Ví dụ như các căn góc nhà của dự án căn hộ bị vạt góc có hình dạng không vuông vức. Chúng ta có thể tính diện tích thửa đất bị vạt góc bằng cách như sau: Chia khu đất ra làm các hình vuông, hình chữ nhật, hình thang,… chúng ta sẽ tính diện tích của từng hình nhỏ đó rồi cộng các diện tích đó lại với nhau sẽ thu được kết quả là diện tích của lô đất bị vạt góc.

 

• Đối với thửa đất bị méo

Thường thì để tính diện tích các thửa đất bị méo cũng dùng cách chia thửa đất thành các mảnh đất nhỏ để tính diện tích rồi cộng chúng lại với nhau. Tuy nhiên, trường hợp thửa đất bị méo có nhiều hình dạng hết sức phức tạp thì cách tốt nhất chúng ta nên dùng máy đo hoặc nhờ địa chính thực hiện đo đạc sẽ thu được kết quả chính xác hơn.

4. Cách tính diện tích thửa đất trong sổ đó với từng loại hình bất động sản

Người mua đất có thể thực hiện cách tính diện tích đất trong sổ đỏ sau khi đã hoàn tất công đoạn đo đạc đất đai thực tế. Để xác định được vị trí của thửa đất căn cứ vào ô số thửa hoặc nhờ vào tọa độ thửa đất thì những người làm về địa chính thường sử dụng bản đồ. Sau đó họ dùng Autocad để tính được chính xác diện tích của thửa đất. Ở Việt Nam, cách tính diện tích đất trong sổ đỏ được nhà nước quy định theo đơn vị chuẩn là m2. Vì thế, nếu đang để ở các đơn vị tính khác thì nên chuyển về cùng đơn vị đo lường này để tính diện tích sao cho chính xác nhất.

4.1 Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ đối với loại hình nhà đất dự án

Trong trường hợp đất dự án thì cần xem các căn cứ tính toán đo đạc của chủ đầu tư thế nào, Bởi vì cách tính của mỗi chủ đầu tư là khác nhau và cũng có rất nhiều cách tính.

 

Ví dụ như đối với các căn hộ chung cư sẽ tính từ tim tường, thông thuỷ và tường bao, có bao gồm cả hộp kỹ thuật hay các công trình công cộng hay không?

 

Hay đối với các loại nhà đất khác thì cũng cần quan tâm đến cách tính diện tích đất trong sổ đỏ. Nếu cần thì người mua nên thực hiện đo đạc lại bằng cách đơn giản là sử dụng thước đo diện tích trên thực tế.

 

Ngoài ra cũng nên lưu ý rằng có những trường hợp chủ đầu tư xác định mốc giới sai đối với lô đất nền hoặc sai khi xác định vị trí đất hay giao sai tọa độ giao đất hoặc cũng có thể bị sai do bị các chủ đầu tư khác xung quanh nhận đất trước và thực hiện xây chồng lấn sang thửa đất của mình.

 

Một số sai khác do cố tình hoặc vô ý dẫn đến việc kích thước các cạnh của thửa đất trên giấy và thực tế bị sai, dẫn tới việc tính diện tích sai.

4.2 Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ đối với loại hình nhà đất thổ cư

Người mua nên thực hiện đo đạc lại đối với nhà đất thổ cư trong khu dân cư bình thường mà có diện tích đất lớn. Nếu thửa đất có diện tích lớn hoặc có hình thù không được vuông vắn và khó tính được diện tích bằng tay thì nên thực hiện đo đạc bằng máy lại một cách cẩn thận. Việc này có thể tham khảo để thuê các đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc chuyên nghiệp.

Có một số trường hợp tính diện tích đất trong sổ đỏ đã sai còn tính diện tích thửa đất ngoài thực tế thì hầu hết chỉ mang tính chất ước lượng. Khi thực hiện giao dịch xong rồi mới tiến hành đo đạc thì xảy ra trường hợp thừa đất hay tệ hơn là thiếu đất thường xuyên xảy ra. Việc thừa hay thiếu này có nhiều nguyên nhân, nhưng phổ biến nhất là do lịch sử để lại:

• Việc đo đạc làm sổ trước khi xây dựng nhà bị các nhà dân xung quanh lấn chiếm
• Việc đo đạc sai số so với thực tế nên khi cấp sổ bị sai thông số hoặc do cố tình làm sai.

Phần diện tích đất trong sổ nhưng trong quá trình xây dựng lại bị nhà dân xung quanh sử dụng trước dẫn đến hiện nay khó có thể lấy lại được ví dụ như tường bao xung quanh giờ lại áp sát móng tường nhà khác rất khó để đập đi.

 

Hoặc trường hợp nhà khác làm thò ban công hay xây dựng đua sang đất bên mình giờ không lấy lại được. Một số trường hợp hứa hẹn bằng miệng hay trên giấy viết tay ngoài sổ với các hộ dân liền kề.

4.3 Cách tình diện tích đất trong sổ đỏ dựa vào chỉ giới đường đỏ

Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ trong một số trường hợp còn cần phải lấy chỉ giới đường đỏ, đặc biệt là các vấn đề về quy hoạch. Bắt đầu từ việc đo đạc lại thửa đất sau đó xin cấp chỉ giới này tại sở quy hoạch và kiến trúc thì ta có thể xác định được chỉ giới đường đỏ. Nếu thực hiện mua bán, sang nhượng nhà đất mà không biết điều này có thể sẽ bị thua thiệt về sau.

5. Cách giải quyết khi diện tích đất ngoài thực tế không chính xác với sổ đỏ

5.1 Người mua đất có thể gặp phải những bất lợi gì khi diện tích đất trong sổ đỏ khác với thực tế

Đối với những người được miễn thuế và tiền phí sử dụng đất thì dù diện tích thực tế nhỏ hơn hay lớn hơn diện tích trong sổ đỏ đều không gây ảnh hưởng nhiều đến họ. Tuy nhiên, đối với những người phải nộp thuế sử dụng đất hoặc những người đang bán, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ gặp phải những vấn đề:

• Trong quá trình sử dụng sẽ mất nhiều chi phí hơn

Tuỳ theo các loại đất khác nhau mà người dân phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp khi sử dụng đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ nhưng đã nộp thuế thì sẽ tính thuế dựa trên diện tích ghi trong sổ, như vậy người sử dụng cần phải nộp nhiều tiền hơn.

• Trong những trường hợp xấu có thể dẫn tới tranh chấp

Khi sang nhượng đất thường có 2 phương pháp tính giá là xác định giá trị theo lô đất hoặc tính giá trị theo m2. Tuy nhiên, không phải ai thực hiện sang nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật nên sẽ không cần thực hiện đo đạc lại. Khi chuyển nhượng xong có thể xảy ra việc bất đồng nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trong sổ 

• Diện tích thực tế nhiều hơn so với diện tích trong sổ nhưng không được cấp sổ đỏ.

Giá trị của lô đất có sổ cao hơn nhiều so với giá trị của lô đất không có sổ. Nếu diện tích thực hơn diện tích ghi trên sổ đỏ nhưng chúng không được công nhận thì người sử dụng đất hoàn toàn bị mất đi quyền và lợi ích của mình, nhất là khi chuyển quyền sở hữu, bán lô đất đó.

5.2 Cách xử lý trường hợp này

Bạn cần xem xét thật kỹ về thửa đất mình định mua để tránh trường hợp thực tế có sai lệch so với giấy tờ thì càng không nên chủ quan và tránh gặp phải những vấn đề không mong muốn. Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận là hợp lệ khi có được sự đồng thuận giữa các bên liên quan. Hai bên đều cần phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật.

 

Nếu xảy ra tình trạng sai lệch về diện tích thực tế so với sổ đỏ thì nên cùng nhau bàn bạc để thống nhất cách giải quyết sao cho thoả đáng nhất. Đầu tiên cần chủ động tìm đến các cơ quan có thẩm quyền, chuyên môn để tiến hành đo đạc lại đất. Sau đó tìm các nguyên nhân để có thể khắc phục được triệt để. Nếu đất bị lấn chiếm thì yêu cầu trả lại, còn nếu do sai sót trên sổ đỏ thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đính chính và thỏa thuận lại với người bán.

5.2.1 Quy định của nhà nước về đăng ký biến động đất đai

Theo pháp luật đất đai, trong trường hợp người sử dụng đất muốn sang nhượng, tặng cho hoặc thừa kế cho người khác nhưng diện tích đất thực tế lại có sự chênh lệch (lớn hơn hoặc nhỏ hơn) so với diện tích trong sổ đỏ thì buộc người sử dụng đất phải đăng ký biến động, hoàn công công trình hoặc đập bỏ đi phần diện tích xây dựng trái phép.

Để tránh những vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện các giao dịch bất động sản và để khắc phục tình trạng chênh lệch giữa diện tích đất trong sổ đỏ và diện tích đất thực tế bạn cần phải đăng ký biến động theo quy định của Luật đất đai như sau: Đăng ký biến động được thực hiện đối với những trường hợp đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi như sau: “có thay đổi về kích thước, hình dạng, số hiệu, diện tích, địa chỉ của thửa đất”.

5.2.3 Cần chuẩn bị những gì cho thủ tục đăng ký biến động đất đai?

•  Đơn đăng ký biến động đất đai và các tài sản gắn liền với đất khác theo mẫu số 09/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền
• Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động theo đúng quy định tại điểm C khoản 4 điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
• Thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được thụ lý giải quyết

Kết luận

Có nhiều cách tính diện tích đất trong sổ đỏ theo đúng quy định pháp luật. Mong rằng qua bài viết hôm nay, chúng tôi đã cung cấp các thông tin để bạn có thể hiểu hơn về cách đo đất trên sổ đỏ, tính diện tích đất và những sai lệch khi tính diện tích đất để bạn có thể nhìn nhận và đưa ra những giải pháp tối ưu. Hãy luôn thận trọng, tìm hiểu kỹ các thông tin trước khi thực hiện các giao dịch mua bán, sang nhượng quyền sở hữu đất bởi đây là một tài sản vô cùng có giá trị.