Đất dự án là gì? Có nên mua đất dự án không, vì sao?

Thị trường bất động sản ngày càng xuất hiện nhiều biển hiệu, quảng cáo rao bán đất dự án. Cơn sốt đất nền dự án luôn được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và muốn tìm hiểu đầu tư trong những năm trở lại đây

1. Tìm hiểu đất dự án là gì?

Đất dự án hay còn được biết đến với tên gọi khác là đất nền. Đây là những mảnh đất hay lô đất vẫn còn nguyên vẹn hiện trạng ban đầu mà chưa hề có tác động của con người như đào, đắp đất… Chúng ta có thể hiểu đơn giản rằng đây là những lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư và hoàn toàn chưa được thực hiện xây dựng, vẫn còn nguyên sơ.

Đất dự án thường tọa lạc tại những khu vực thoả mãn các điều kiện sau:

• Có quy hoạch rõ ràng và đã được thông qua phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Sở hữu nhiều tiện ích xung quanh mang đến sự thuận tiện cho sinh hoạt của dân cư sau này
• Giao thông tiện lợi thuận tiện cho việc di chuyển của người dân

2. Một số câu hỏi liên quan đến đất dự án

2.1 Đất dự án có sổ đỏ không?

Hiện nay, hầu hết đất dự án đều đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng hoặc sổ đỏ). Bởi vì, theo quy định của pháp luật thì khi Nhà nước cho thuê đất hay giao đất thì chủ đầu tư đã được sổ cho toàn bộ diện tích của dự án.

Đất nền dự án được hiểu là lô đất nằm trong một dự án bất động sản có quy hoạch của chủ đầu tư. Đặc biệt là chưa thực hiện xây dựng nhà ở, vẫn chỉ là lô đất nguyên sơ ban đầu. Vì thế mà thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án không giống như thủ tục cấp sổ đỏ cho đất thổ cư thông thường. Chủ đầu tư của dự án và nhà đầu tư cũng như người nhận chuyển nhượng đất dự án sẽ có liên quan đến quy trình cấp sổ đỏ.

2.2 Câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra rằng đất dự án có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo quy định pháp luật thì các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hay để bán kết hợp cho thuê cần đáp ứng những điều kiện sau để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Đầu tiên, chủ đầu tư dự án phải đảm bảo hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, các loại thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí có liên quan đến đất đai (nếu có).
• Thứ hai, chủ đầu tư cần hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Các công trình này là công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch chi tiết có tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đảm bảo trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân được tự xây dựng nhà ở đã kết nối với hạ tầng chung của khu vực. Đồng thời, cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu khác như cấp thoát nước, điện, thu gom rác….
• Thứ ba, dự án thuộc khu vực dưới hình thức phân lô, bán nền phải được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 
• Thư tư, dự án phải đáp ứng được các điều kiện khác theo quy định pháp luật. Ngoài ra, nhà đầu tư đất nền hay người mua đất nền dự án để xây dựng nhà ở cần phải lưu ý:

UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức công bố công khai về các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hay để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Cá nhân hoặc các hộ gia đình cần phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng được cấp và cần tuân thủ quy hoạch chi tiết cũng như thiết kế đô thị đã được phê duyệt sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Có nên mua đất dự án hay không và vì sao?

Đất dự án luôn có sức hấp dẫn không hề nhỏ với các nhà đầu tư bất động sản bởi:

• Đất dự án thường có mức giá rẻ
• Đất dự án được tích hợp hạ tầng đồng bộ và giao thông thuận tiện.
• Đầu tư vào đất dự án có tiềm năng sinh lời lớn, có thể lên tới 50 – 70% giá trị ban đầu
• Đây là thị trường bền vững

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm đó thì đất dự án cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như:

 

• Rủi ro pháp lý: Phần lớn các lô đất dự án thường chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng chứ chưa hoàn thiện rõ ràng về các thủ tục pháp lý
• Phụ thuộc nhiều vào hạ tầng cơ sở: Vì các lô đất dự án thường có hạ tầng đẹp sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm nên giá của chúng không hề rẻ. Nếu có ý định đầu tư để thu lời thì với những lô đất có vị trí không đẹp bằng, hạ tầng không hoàn thiện sẽ khó bán hơn, thời gian chôn vốn sẽ lâu hơn
• Không thích hợp để đầu tư lướt sóng: Đất dự án cần có thời gian để tăng giá trị nếu chúng tọa lạc tại vị trí có hạ tầng giao thông, kinh tế xã hội phát triển và được quy hoạch một cách đồng bộ.

4. Trước khi quyết định mua đất dự án cần lưu ý về vấn đề gì

Đất nền dự án ngày càng xuất hiện nhiều với giá thành rẻ, an toàn pháp lý cao lại dễ dàng sang nhượng để sinh lời. Chính vì vậy thì hiện nay đây được đánh giá là kênh đầu tư bất động sản được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Bạn cần nắm được những lưu ý sau để quá trình đầu tư được an toàn và đạt hiệu quả về lợi nhuận tốt nhất nếu đang có ý định đầu tư loại hình này.

4.1 Tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư khu đất nền dự án đó

Hiện nay trên thị trường đất dự án đang được giao bán với các mức giá khác nhau, giá rẻ hay giá cao cũng đều có.

Theo đánh giá của các chuyên gia, những mảnh đất dự án được giao bán với mức giá chênh lệch hoặc rẻ hơn nhiều so với các dự án lân cận đó có thể là các “dự án ma”. Vì có thể bạn đang bỏ tiền vào những dự án chết hoặc không khả thi nên không phải cứ đất dự án giá rẻ là tốt .

Bạn cần lựa chọn những dự án có sự góp mặt của những chủ đầu tư uy tín để đảm bảo tính khả thi cho dự án. Cần nắm được các tiểu sử, năng lực tài chính gần nhất của họ và khảo sát những người dân quanh đó về mức độ hài lòng tại các dự án trước đó.

4.2 Chỉ thực hiện giao dịch khi có giấy tờ pháp lý rõ ràng

Bạn nên chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình những giấy tờ cần thiết để đảm bảo an toàn cho giao dịch của bạn. Cụ thể các giấy tờ cần thiết để chứng minh được điều này gồm:

• Vị trí của dự án và giá trị của lô đất
• Giấy uỷ quyền ký hợp đồng trực tiếp từ chủ đầu tư
• Đồ án quy hoạch dự án
• Bản thiết kế xây dựng dự án đó trong tương lai
• Các thủ tục pháp lý

4.3 Nhà đầu tư cần tính toán, cân nhắc khả năng tài chính của bản thân

Nhiều nhà đầu tư đã quyết định bỏ tiền hoặc vay mượn để đất dự án sau đó lâm vào cảnh chôn vốn và nợ nần. Lý do là bị hấp dẫn bởi những lô đất giá rẻ hay những lời chào mời mua bán “bùi tai”

Bạn cần đảm bảo khả năng tài chính vững vàng, lựa chọn những dự án phù hợp cũng như các hình thức vay vốn hợp lý để tránh được những rủi ro không đáng. Hạn chế vay ngân hàng số tiền quá lớn, vượt quá 50%  giá trị của lô đất đó bởi bạn có thể bị “ngợp” bởi khoản lãi vay hàng tháng.

4.4 Không mua đất dự án theo sổ chung chưa được tách riêng

Dù là đất dự án hay bất kỳ loại đất nào khi chung một sổ đỏ đều có khả năng xảy ra những tranh chấp không đáng có trong tương lai. Ngoài ra, bạn sẽ phải đối mặt với một số vấn đề như không tách được sổ đỏ do không đủ diện tích theo đúng quy định Pháp luật hoặc phải xin chữ ký hay sự đồng ý của những người chung sổ khi thực hiện các giao dịch, mua bán…

5. Một số thông tin về đất dự án 50 năm và có nên mua đất dự án 50 năm không?

Theo quy định của pháp luật thì đất sổ đỏ 50 năm bao gồm những khu đất được sử dụng với các mục đích như sau:

• Là đất nông nghiệp đối với các hộ gia đình hay cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trong trường hợp hết thời hạn sử dụng thì hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể tiếp tục sử dụng đất đó nếu có nhu cầu.
• Đất được sử dụng hoàn toàn vào các mục đích để sản xuất nông lâm nghiệp và thuỷ sản…
• Đất được sử dụng vào mục đích. Trong đó có mục đích dịch vụ và làm các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, phục vụ các hoạt động thương mại. Ngoài ra, đất còn được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

5.1 Làm thế nào để biết khu đất mình mua là đất có sổ đỏ 50 năm hay đất ở lâu dài?

Trước khi quyết định xem có nên mua đất dự án hay không thì nhiều người thắc mắc chưa rõ làm thế nào để biết được đất có sổ đỏ 50 năm hay đất ở lâu dài. Nếu không nắm rõ các quy định về pháp luật hiện hành thì bạn sẽ rất dễ bị lừa.

Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các quyết định giao đất đối với công trình đó. Và điều đó giúp bạn biết chính xác thông tin khu đất dự án được cấp phép có thời hạn vĩnh viễn hay không . Nếu chủ đầu tư không hợp tác thì bạn hoàn toàn có thể liên hệ UBND có thẩm quyền để được cung cấp thông tin chi tiết.

5.2 Quy định về xây dựng và chuyển nhượng đối với đất sổ đỏ 50 năm

Việc tìm hiểu về quy định xây dựng, chuyển nhượng đất sổ đỏ 50 năm giúp bạn đưa ra được quyết định có nên mua đất dự án 50 năm hay không. Thực tế thì loại đất này hoàn toàn được cấp phép xây dựng. Trước khi tiến hành các thủ tục xin cấp phép xây dựng khác, bạn cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang loại hình đất ở.

Theo đó, đất có sổ đỏ 50 năm và đã nộp đầy đủ tiền thuê đất có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, … ngoài ra còn có các quyền khác như tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn và tài sản gắn liền trên đất đó.

Về quy định của pháp luật thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần thông qua UBND cấp huyện nơi có đất. Vì thế, bạn cần liên hệ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường UBND cấp huyện để có hướng dẫn cụ thể về các thủ tục chuyển đổi, hồ sơ liên quan.

5.3 Khi hết thời gian sử dụng đất 50 năm thì hộ gia đình hoặc cá nhân cần phải làm gì?

Người sở hữu đất nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất cần phải thực hiện các hồ sơ yêu cầu và nộp tại Phòng Tài nguyên môi trường để được xác nhận. Và điều này được thực hiện trước khi hết thời gian sử dụng đất trong khoảng 6 tháng.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ giao cho Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế sau khi kiểm tra và nhận thấy có đủ các điều kiện cần thiết. Từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính của chủ đất. Khi mọi thủ tục đã hoàn thành, UBND nơi có đất sẽ quyết định gia hạn theo quy định về quyền sử dụng đất.

5.4 Đất dự án 50 năm có nên mua hay không?

Trong trường hợp tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật thì loại đất này vẫn được quyền mua bán, chuyển nhượng . Với chủ sở hữu, sau khi  được nhà nước gia hạn thời gian sử dụng thì sẽ được tiếp tục sử dụng đất.

Trong thời điểm hiện nay, khi mà giá đất dự án 50 năm này thường thấp hơn nhiều so với đất có quyền sở hữu lâu dài.

Tuỳ vào mục đích, các tính toán của mỗi nhà đầu tư, họ sẽ quyết định có nên mua đất dự án 50 năm hay không. Nếu nhận thấy khu vực đầu tư đó có khả năng sinh lời hấp dẫn trong khoảng thời gian ngắn thì hoàn toàn là hướng đi phù hợp có thể cân nhắc.

Kết luận

Qua bài viết trên đây, chúng tôi đã chia sẻ những thông tin chi tiết về đất dự án là gì và giải đáp giúp bạn câu hỏi có nên đầu tư vào đất dự án hay không. Hy vọng bạn đọc đã nắm được những thông tin hữu ích để có quyết định đầu tư đúng đắn và thu được những khoản lợi nhuận mong muốn!