Khi thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản thì không thể bỏ qua giấy đặt cọc giữa bên bán và bên mua trước khi tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình giao mua bán nhà đất. Đây là một loại giấy tờ quan trọng và nhất định phải có để đảm bảo được quyền lợi của cả hai bên. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp mọi người chưa nắm được những thông tin chi tiết và nội dung trình bày của loại giấy này, hãy cùng tìm về giấy đặt cọc mua đất viết tay và những thông tin quan trọng cần biết trong bài viết này nhé!

Những thông tin chung về hợp đồng đặt cọc / giấy đặt cọc

1. Đặt cọc là gì?

Theo quy định của Pháp luật thì khái niệm đặt cọc có thể hiểu như sau:

• Đặt cọc là việc bên đặt cọc (bên mua) giao cho bên nhận đặt cọc (bên bán) một khoản tiền hay một loại kim khí quý, đá quý hay vật có giá trị (gọi chung là các tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để đảo bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được giảm trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện, giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối việc thực hiện, giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc kèm theo một khoản tiền có giá trị tương đương tài sản đặt cọc đó, trừ các trường hợp có thoả thuận khác.

2. Tại sao lại cần phải đặt cọc khi nhà đất?

Tại mỗi quy trình của việc mua bán bất động sản bạn đều cần phải có các thoả thuận, hợp đồng rõ ràng để có thể đảm bảo được quyền lợi của mình trước pháp luật khi có những vấn đề không may xảy ra như tranh chấp. Đặt cọc cũng giúp cho quá trình giao dịch mua bán được diễn ra chắc chắn và an toàn hơn.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với đất nền hay chung cư đều có giá trị pháp lý rất cao nên đây sẽ là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp nếu có xảy ra trong quá trình mua bán. Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên mua và bán thống nhất được với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng.

Thỏa thuận đặt cọc là do hai bên thương lượng với nhau và cùng đưa ra những điều khoản thống nhất từ hai bên. Dù thế bạn vẫn nên tham khảo các mẫu hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất để đảm bảo rằng hợp đồng của bạn đầy đủ và chặt chẽ nhất giúp hạn chế tối đa các rủi ro có thể xảy ra.

3. Giấy đặt cọc mua đất viết tay được hiểu như thế nào?

Giấy đặt cọc mua đất viết tay là văn bản ghi chép toàn bộ thỏa thuận về các khoản đặt cọc giữa hai bên là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc (bên bán và bên mua) trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản. Thông qua loại giấy này thì bên mua sẽ giao ra một khoản tiền hay tài sản đặt cọc cho bên bán và có sự thống nhất giữa hai bên về tài sản đặt cọc này trong một khoảng thời gian cụ thể. Việc viết giấy đặt cọc này thực chất để đảm bảo các giao kết, thoả thuận thống nhất những điều đã trao đổi giữa hai bên về quá trình mua bán nhà đất.

Xem thêm: Pháp lý nhà đất là gì? Quy định của Pháp Luật về Pháp lý Nhà đất cần phải biết

4. Giấy đặt cọc được sử dụng trong những trường hợp cụ thể nào?

Việc đặt cọc có thể sử dụng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào có giá trị. Đây đều là những tài sản lớn nên việc đặt cọc cần có văn bản ghi rõ phần nội dung đặt cọc và chi tiết tài sản đặt cọc đấy, chúng được gọi là giấy đặt cọc.

Để giấy đặt cọc này có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận được cọc phải thực hiện công chứng, có sự chứng thực của các cơ quan có thẩm quyền nhằm đảm bảo, xác nhận những yếu tố về mặt pháp luật.

Ngày nay, giấy đặt cọc hay còn được hiểu là hợp đồng đặt cọc. Vì vậy để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng nên đa phần những hợp đồng đặt cọc này thường sử dụng để cọc mua nhà, mua đất hay thuê nhà… Trong hợp đồng này sẽ ghi rõ số tiền cần cọc là bao nhiêu hoặc cọc bao nhiêu phần trăm sẽ do hai bên thỏa thuận trước. Những loại giấy đặt cọc thường thấy phổ biến gồm:

• Giấy đặt cọc mua đất: được sử dụng trong các giao dịch mua bán bất động sản. Sử dụng giấy đặt cọc này nhằm đảm bảo rằng sản phẩm bất động sản đó sẽ không bị bán cho ai khác và cũng đảm bảo rằng khách chắc chắn mua sản phẩm bất động sản đó.
• Giấy đặt cọc thuê nhà: thực hiện khi người thuê nhà đến ở để đảm bảo rằng bên cho thuê sẽ giữ nhà và bên thuê nhà sẽ ở lâu dài tại căn nhà đó.

5. Khi mua nhà nên đặt cọc số tiền là bao nhiêu?

Pháp luật không quy định cụ thể bạn cần phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mua bán nhà đất viết tay mới có hiệu lực, tuy nhiên, theo các chuyên gia thì bạn chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị bất động sản để đảm bảo được quyền lợi cho cả hai bên. Người mua đặt cọc càng nhiều thì càng nên cẩn trọng hơn bởi dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít các trường hợp người mua bất động sản đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán lại đưa ra rất nhiều lý do vô lý khiến cho người mua gặp khó khăn, thậm chí không thể tiếp tục thực hiện giao dịch được và đồng nghĩa sẽ mất đi khoản đặt cọc.

6. Có thể ghi là hợp đồng trả trước thay vì hợp đồng đặt cọc hay không?

Theo quy định của pháp luật, khi một trong các bên từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có các thỏa thuận khác.

• Trường hợp các bên lập hợp đồng trả trước thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm hợp đồng sẽ khác với hợp đồng đặt cọc.
• Trả trước là trả một phần của số tiền nhằm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp khi các bên không chuyển nhượng bất động sản thì khoản tiền đó được xử lý như sau:

• • Nếu bên mua từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không bị chịu phạt, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
  • Nếu bên bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ cần trả lại số tiền đã trả trước mà không cần phải chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thoả thuận khác.

Như vậy, nếu là “hợp đồng trả trước” mà các bên từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì sẽ chỉ cần trả lại những gì đã nhận (hoặc đã trả) mà không bị chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thoả thuận khác mà thỏa thuận này không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Nội dung cơ bản của mẫu hợp đồng đặt cọc gồm những thông tin gì?

Theo các chuyên gia, khi đặt cọc có thể sử dụng hình thức hợp đồng viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của các bên gồm bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Về nội dung giấy đặt cọc mua đất viết tay sẽ bao gồm những nội dung cơ bản như sau:

• Thông tin của hai bên: bên bán và bên mua. Cần xác định đúng và đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán (gồm vợ, chồng, con cái, người thừa kế nếu có, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản đang được sang nhượng)
• Tài sản mua bán: cần lưu ý về giấy tờ pháp lý của loại tài sản, hiện trạng của tài sản, những thông tin về tranh chấp, quy hoạch… liên quan tới bất động sản dự định mua bán.
• Quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên mua, bên bán
• Tài sản đặt cọc gồm những gì?
• Thời hạn đặt cọc: nên có quy định cụ thể về mốc thời gian đặt cọc và tiến độ tiếp theo để ký kết hợp đồng mua bán đất viết tay chính thức và thời gian thanh toán.
• Các khoản thuế, phí mà hai bên phải chịu
• Các khoản khác ràng buộc liên quan: Ví dụ như nếu đến thời hạn thỏa thuận mà bên bán không thực hiện bàn giao nhà đất cho bên mua thì cần phải trả lại số tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc (hay một số tiền lớn hơn gọi là tiền phạt cọc) tuỳ theo thỏa thuận cụ thể từ 2 bên.

Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực pháp lý hay không?

Ngoài hợp đồng được đánh máy thường gặp thì vẫn có nhiều trường hợp sử dụng giấy mua bán đất viết tay, điều này thường xảy ra giữa những người có quen biết nhau trước đó và họ tin tưởng lẫn nhau. Và hiện nay, nhà nước cũng có những quy định để giúp hợp pháp hoá các giao dịch này nhưng có nhiều sự nới lỏng hơn.

Hợp đồng viết tay thực sự có giá trị pháp lý kể từ các mốc thời gian cụ thể sau đây:

• Việc mua bán bất động sản của người dân được hợp thức hoá trước ngày 01/07/2004 vào năm 2007
• Việc mua bán bất động sản của người dân được hợp thức hoá trước ngày 03/03/2017 vào năm 2014
• Ngoài ra, trước ngày 01/07/2017 thì việc mua bán bất động sản bằng giấy viết tay cũng được nhà nước thông qua.

Một số lưu ý khi mua đất bằng hợp đồng mua bán đất viết tay

Trước khi ký kết giấy đặt cọc mua đất viết tay bạn nên lưu ý một số vấn đề sau:

• Thời hạn sử dụng cũng như nguồn gốc của thửa đất: Trường hợp có nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì cần kiểm tra xem bên bán có đăng ký và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu không có thì cần kiểm tra hiện trạng thực tế của nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất để xem có bị tranh chấp hay bị đem đi thế chấp tại ngân hàng hay không?
• Về nghĩa vụ nộp các khoản thuế, phí, lệ phí:

• • Tiền thuế thu nhập cá nhân theo quy định sẽ do bên bán nộp vì họ là người có thêm thu nhập, có thể thỏa thuận khoản này.
  • Thuế, phí sử dụng đất nếu có: thường sẽ do bên bán (bên nhận đặt cọc) nộp, cũng có thể thỏa thuận.

• Các khoản phí, lệ phí khác do bên mua nộp
• Về việc xử lý tiền đặt cọc:

• • Trường hợp 1: Là hợp đồng được giao kết, được thực hiện: lúc này, tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ trực tiếp khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền
  • Trường hợp 2: Nếu bên nhận cọc từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
  • Trường hợp 3: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng thì bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc đồng thời phải bồi thường một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Xem thêm: Những điều kiêng kỵ khi mua đất mà bạn không thể bỏ qua

Kinh nghiệm để thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản được diễn ra thuận lợi

Quy trình giao dịch bất kỳ một sản phẩm bất động sản nào đều bao gồm 3 mốc chính là đặt cọc, công chứng và thực hiện các thủ tục pháp lý. Kinh nghiệm mua nhà giấy tay cho thấy nếu thoả thuận đặt cọc bất động sản không đủ chặt chẽ thì sẽ gây ra những hậu quả khó lường. Vậy giải pháp nào cho bước đặt cọc này được diễn ra an toàn?

Đầu tiên, cần tìm hiểu rõ về pháp lý của căn nhà hay mảnh đất để tránh những trường hợp không mong muốn xảy ra thông qua cách kiểm tra những giấy tờ pháp lý của bất động sản như sổ hồng, sổ đỏ. Xem xem chúng có đang gặp các vấn đề về tranh chấp hoặc có bị cầm cố hay không, tìm hiểu xem chủ nhà chính xác là ai, có năng lực hay trách nhiệm hình sự để thực hiện các giao dịch mua bán được hay không?

Thứ hai, khi thực hiện ký kết các loại hợp đồng cần chú ý có người thứ ba làm trung gian, làm người làm chứng và người đó phải không có mối quan hệ họ hàng với bất kỳ bên nào để thực hiện ký kết giao dịch. Trong giấy đặt cọc cần ghi rõ họ tên, lời xác nhận và chữ ký rõ ràng để đảm bảo đúng pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng cũng phải đảm bảo đầy đủ các nội dung, mỗi điều khoản lại cần đảm bảo sự thống nhất rõ ràng từ hai bên, chính xác, minh bạch, dễ hiểu và tuyệt đối không được tẩy xoá.

Sau khi thực hiện ký kết hợp đồng thì hai bên phải tiến hành công chứng để đảm bảo rằng văn bản đó có tính hiệu lực pháp lý. Hai bên đến cơ quan có thẩm quyền và gặp người có thẩm quyền để thẩm định lại toàn bộ các thông tin liên quan trên giấy đặt cọc.

Kết

Bài viết trên đây đã cập nhật những nội dung cần nắm được về giấy đặt cọc mua đất viết tay bạn đọc có thể tham khảo. Việc biết được những thông tin này sẽ giúp các bên khi tham gia mua bán, giao dịch bất động sản hiểu thêm về quyền và nghĩa vụ của mình cũng như các điều khoản cần phải thực hiện để đảm bảo giao dịch được diễn ra thuận lợi, thành công.

Xem thêm những kiến thức mới về bất động sản tại đây