Lưu ý những điều cần biết khi Mua Đất sau đây để tránh những sai lầm

Mua đất hay bất kỳ loại hình bất động sản nào đều là một hình thức đầu tư có nhiều cơ hội xong cũng tồn tại không ít các rủi ro. Bạn cần phải nắm được những điều cần biết khi mua đất để tránh những vấn đề rắc rối có thể gặp phải. Những kinh nghiệm này không những cần sự am hiểu về thị trường bất động sản và còn phải nắm được những đặc điểm của chúng. Bài viết hôm nay chúng tôi sẽ chia sẻ cho bạn đọc những vấn đề liên quan và lưu ý khi thực hiện các giao dịch mua bán đất.

1. Những điều cần biết khi mua đất

1.1 Tìm hiểu kỹ về thông tin khu đất trước khi mua bán đất

Điều kiện đầu tiên để bước đầu bạn có thể yên tâm thực hiện các giao dịch mua bán là nhà đất đã có sổ đỏ hay sổ hồng. Tuy nhiên, hiện nay mặc dù đã có sổ đỏ cũng chưa thể yên tâm 100% được. Vậy bạn cũng cần thận trọng đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất hay căn nhà trên thực tế có khớp với các thông tin ở sổ đỏ hay không, kiểm tra, so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ trên sổ và thực tế thửa đất.

Sau khi kiểm tra, đánh giá thực tế rồi, bạn nên tìm hiểu thêm những thông tin sau:

Vị trí của lô đất

Theo kinh nghiệm mua đất thì vị trí và vị thế của thửa đất là điều rất quan trọng cần biết khi mua đất. Đặc biệt với những người làm ăn kinh doanh thì một thửa đất có vị trí đẹp, bằng phẳng, không gồ ghề sẽ giúp cho công việc làm ăn và sự nghiệp thăng tiến hơn. Ngoài ra, cũng cần tránh những thửa đất mà phía trước có cột điện, cây lớn hay đường đâm thẳng vào trực diện của thửa đất.

Hướng của thửa đất

Dân gian ta có câu “Lấy vợ hiền hoà, làm nhà hướng Nam”. Vì thế xem hướng đất là một trong những điều cần biết khi mua đất mà bạn không thể nào bỏ qua. Theo quan niệm phong thuỷ thì mảnh đất có hướng Nam hay Đông Nam sẽ có khí hậu ôn hoà, thuận lợi và là hướng đẹp nhất để xây dựng nhà cửa.

Ngoài ra, người mua đất có thể dựa vào tuổi của mình để chọn ra hướng nhà phù hợp nhất.

• Tuổi Tý hợp với hướng Đông Bắc, hướng Tây Nam, hướng Đông Nam.
• Tuổi Sửu hợp hướng chính Bắc, hướng Đông Nam, hướng chính Tây
• Tuổi Dần hợp hướng Tây Bắc, hướng chính Nam, hướng Tây Bắc
• Tuổi Mão hợp hướng Tây Bắc, hướng Tây Nam.
• Tuổi Thìn hợp hướng chính Tây, hướng Tây Nam, hướng chính Bắc
• Tuổi Tỵ hợp hướng Tây Nam, hướng chính Tây, hướng Đông Bắc
• Tuổi Ngọ hợp hướng chính Nam, hướng Tây Bắc, hướng chính Đông
• Tuổi Thân hợp hướng Đông Nam, hướng chính Bắc, hướng Đông Nam
• Tuổi Dậu hợp hướng Đông Nam, hướng Đông Bắc
• Tuổi Tuất hợp hướng chính Đông, hướng Đông Bắc, hướng chính Nam
• Tuổi Hợi hợp hướng Đông Bắc, hướng chính Đông, hướng Tây Nam.

Địa chất của thửa đất

Điều hết sức quan trọng đối với những người có ý định mua đất xây nhà là địa chất của thửa đất. Theo kinh nghiệm thì nên chú ý địa thế mảnh đất cao, tránh các khu vực ao hồ bởi đất nền sẽ yếu và mất nhiều chi phí cho việc gia cố đất nền về sau.

Môi trường xung quanh thửa đất

Môi trường xung quanh thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của mảnh đất đó. Mảnh đất đó sẽ có giá trị hơn nếu như môi trường xung quanh có đầy đủ các tiện nghi như trường học, bệnh viên, siêu thị…. Ngoài ra, cần lưu ý tránh mua những mảnh đất trước đó là bãi rác, nghĩa trang hay nhà tù.

Thông tin về quy hoạch, dự án

Bạn cần tìm hiểu xem thửa đất của bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Mặc dù đã xem hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ hay thậm chí là tra cứu tại các Văn phòng công chứng thì có thể bạn cũng chưa nắm hết được những thông tin về quy hoạch của lô đất. Người bán nhà hay môi giới có thể không cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin cho bạn, thậm chí trong nhiều trường hợp thì bản thân người bán cũng không nắm được thông tin nhà đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ lâu chẳng hạn).

Khi nhà đất thuộc diện quy hoạch thì về nguyên tắc chung là sẽ không thể sang tên được. Sẽ xảy ra trường hợp đã làm hợp đồng công chứng và sang tiền rồi nhưng đến lúc làm thủ tục sang tên mới phát hiện không thể sang tên nếu như bạn không nắm được đầy đủ các thông tin.

Vậy bạn cần tìm hiểu thông tin về quy hoạch, dự án này ở đâu? Rất đơn giản, bạn có thể mang bản photo sổ hộ khẩu đến bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân quận, huyện nơi có đất để được họ cung cấp đầy đủ các thông tin

Thông tin về tranh chấp

Với những vụ tranh chấp đã có tiếng rồi thì chắc chắn là sẽ có rất nhiều người biết đến, có khi chỉ cần đi từ đầu ngõ bạn đã có được thông tin rồi. Thậm chí, có rất nhiều thông tin tranh chấp được lưu trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Đối với những tranh chấp dễ nhận biết như vậy thì bạn hoàn toàn yên tâm để không mất công tìm hiểu nhiều. Nhưng còn có một số tranh chấp nhỏ khác hay tranh chấp “ngầm” thì bạn lại không dễ dàng để nắm bắt được.

Những tranh chấp này bạn có thể sẽ không được cung cấp từ người bán. Vì họ nghĩ rằng điều này không ảnh hưởng gì lớn. Tuy nhiên đến khi bạn dọn về sống và xây dựng nhà ở hay mới thấy sự bất tiện.

Có lẽ bạn sẽ cần thời gian để tìm kiếm thông tin từ hàng xóm xung quanh. Chính vì những tranh chấp như vậy hơi khó để tìm kiếm. Bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin ở Uỷ ban nhân dân phường, xã nơi có đất. Đôi khi Uỷ ban nhân dân phường xã cũng nắm khá rõ và đầy đủ các thông tin này.

Thông tin thế chấp, vay nợ

Bạn có thể dễ dàng nhận biết được các thông tin một cách đơn giản nếu thửa đất có sổ đỏ được thế chấp tại ngân hàng. Bạn chỉ cần xem ở bìa số 4 (hoặc số 3) của sổ đỏ sẽ thấy những thông tin thế chấp. Đặc biêt, thông tin thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được tại các Văn phòng công chứng. Bạn có thể nhờ họ tra cứu miễn phí nếu bạn mang theo bản photo của sổ đỏ đến.

Đó áp dụng với trường hợp người bán đem đất đi thế chấp ngân hàng. Còn nếu họ không làm vậy mà vay thế chấp lãi cao thì việc để bạn có thể nắm bắt được thông tin nếu không được người bán cung cấp là rất khó. Bạn cần tìm hiểu xem chủ đất có phải là người nợ nần nhiều, cờ bạc để phải vay nóng, vay gấp hay không? Nếu được thì có thể tìm hiểu thông tin từ người thân, hoặc những người hàng xóm… Việc làm này giúp bạn hạn chế được rủi ro. Còn lại cũng tùy thuộc vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc thế chấp sổ đỏ để vay nóng, vay lãi cao thì thực tế ảnh hưởng lớn đến việc mua bán và sử dụng nhà đất sau này của bạn. Vì vậy trước khi giao dịch, mua bán bạn cũng cần lưu ý điểm này

1.2 Xác định rõ thông tin về chủ sở hữu khu đất

Ngoài các thông tin như đã được cung cấp ở trên. Thì trong khi tiếp xúc, trao đổi bạn sẽ cảm nhận được mức độ tin cậy và trung thực của họ nếu như người bán là chính chủ. Vấn đề này tùy thuộc vào cảm nhận của từng người, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá về mặt pháp lý.

Bạn chỉ cần tìm hiểu các thông tin cơ bản. Và nếu chắc chắn tới bước giao tiền thì có thể yên tâm được nếu bạn là người mua.

Vậy trường hợp người bán hay người mua là môi giới,trung gian thì sao? Việc mua nhà qua các đối tượng này có nên hay không? Và câu trả lời là hoàn toàn được. Đôi khi mua bán qua môi giới giúp cho bạn thuận tiện hơn so với mua bán chính chủ. Điều này yêu cầu bạn phải tìm được 1 người môi giới đảm bảo, tử tế. Thường thì những người môi giới nào đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu ( không vờ là chính chủ để dò hỏi,không giấu giếm,…). Và đưa ra thỏa thuận về mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì khi đó mới có thể chấp nhận được. Và sau đó bạn còn cần phải đánh giá thêm nhiều yếu tố khác nữa.

Việc người môi giới trung gian là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản, bạn không cần phải quá chú trọng vào điều đó. Mặc dù có nhiều cá nhân môi giới có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Nhưng bù lại công ty bất động sản có tư cách pháp nhân nên giúp bạn yên tâm hơn trong giao dịch

1.3 Giao dịch đặt cọc trong quá trình mua bán đất

Người mua có thể chuyển sang bước đặt cọc sau khi nắm được đầy đủ các thông tin và cảm thấy ưng ý mảnh đất này. Trong quá trình mua đất khi chưa được sang tên sổ đỏ mà chỉ nên đặt cọc một phần giá trị của mảnh đất thì không nên thanh toán 100% giá trị.

Ngoài ra,để đảm bảo quyền lợi cho hai bên cần phải có những lưu ý khác như phải có hợp đồng đặt cọc nhằm. Người mua có thể nhờ chuyên gia tư vấn hoặc luật sự có chuyên môn về đất đai để tránh những rủi ro tiềm ẩn khi làm hợp đồng.

1.4 Hợp đồng sang nhượng/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1 trong những thủ tục mua bán đất đai không thể thiếu. Hai phía giao dịch cần đến văn phòng công chứng ký và công chứng hợp đồng sang nhượng, mua bán quyền sử dụng đất. Đối với một giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng này sẽ là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất. Đây cũng chính là căn cứ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Ngoài ra còn là giấy tờ để khẳng định chủ sở hữu của người mua tại mảnh đất đó. Vì thế, khi giao nhận hợp đồng công chứng các bên mua bán cần cẩn trọng. Điều này cũng được áp dụng với giao tiền hoặc giấy tờ gốc như sổ đỏ khi làm thủ tục mua bán đất.

Có nhiều người khi mua bán nhà đất chỉ xác nhận qua các văn bản viết tay mà không có công chứng vì lý do tin tưởng nhau. Điều này là không nên. Vì hợp đồng không có đóng dấu, xác nhận của văn phòng công chứng thì không có hiệu lực.

2. Các bước cần biết khi giao dịch mua bán đất an toàn

2.1 Lựa chọn văn phòng công chứng

Tìm đến những văn phòng công chứng sau khi đã tìm hiểu kỹ các thông tin và quyết định mua nhà đất. Hiện nay, việc tìm các văn phòng công chứng phần lớn sẽ do một bên đảm nhận theo thỏa thuận trước từ các bên.

Bạn có thể đến trực tiếp hoặc gọi điện nhờ tư vấn trước và hướng dẫn chuẩn bị những giấy tờ cần thiết để thực hiện các giao dịch mua bán sau khi đã lựa chọn được văn phòng công chứng.

Khi ký hợp đồng công chứng các văn phòng công chứng sẽ kiểm tra lại toàn bộ giấy tờ gốc của các bên . Như vậy, khi có các công chứng viên giúp đỡ việc kiểm tra giấy tờ thật, giả thì các bên có thể yên tâm.

2.2 Chuẩn bị giấy tờ cần thiết

Dựa theo yêu cầu của văn phòng công chứng, người bán và người mua cùng nhau chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết. Với các giao dịch sang nhượng, mua bán nhà đất thì giấy tờ cũng không quá phức tạp. Điều này sẽ được văn phòng công chứng hướng dẫn chi tiết và đầy đủ cho bạn.

Để chắc chắn hơn nữa, sau khi chuẩn bị xong bạn có thể mang trước một bộ giấy tờ photo đến văn phòng công chứng. Tại đây họ sẽ kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần phải sửa hay bổ sung gì. Bạn có thể thực hiện các bước tiếp theo, hẹn ngày ký hợp đồng công chứng sau khi văn phòng công chứng thông báo giấy tờ đã đầy đủ.

2.3 Ký hợp đồng mua bán, giao các giấy tờ giao tiền và sổ đỏ gốc

Có thể coi rằng là bước quan trọng nhất. Bước này quyết định sự thành công và thuận lợi của các giao dịch mua bán, sang nhượng đất.

Quyết định thời điểm ký hợp đồng, nhận tiền, giao tiền, giao giấy tờ và sổ gốc cho an toàn, thuận lợi dựa theo mỗi người và mỗi cách giao dịch.

2.4 Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Ở bước cuối cùng này, nếu bạn muốn đơn giản thì có thể đặt yêu cầu với văn phòng công chứng. Bên văn phòng công chứng sẽ làm công tác sang tên sổ đỏ cho bạn. Với việc làm này bạn sẽ có được 1 số lợi ích như sau:

• Vì văn phòng công chứng có đầy đủ hồ sơ và họ biết rõ cần những loại giấy tờ gì, cần bao nhiêu để thực hiện công việc. Nên bạn chỉ cần đợi và những việc đó sẽ được bên văn phòng công chứng lo cho
• Vì có mối quan hệ rộng nên văn phòng công chứng sẽ liên hệ được với các phòng đất đai thuận tiện và dễ dàng hơn
• Chi phí tại đây so với việc nếu bạn làm ở những nơi khác như luật sư thì thấp hơn.
• Ngoài ra, một số văn phòng công chứng cũng liên kết hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.
• Vì văn phòng công chứng có liên kết với các văn phòng luật sư và luật sư nên trong nhiều trường hợp sẽ giống như làm việc với luật sư.

3. Những điều cần lưu ý khi mua đất để tránh những sai lầm

3.1 Lưu ý khi mua đất thổ cư

Để hạn chế những tranh chấp và dễ dàng hơn khi được đền bù nếu có thu hồi đất thì khi mua đất thổ cư bạn nên mua thửa đất có sổ đỏ riêng. Việc nằm trong cùng một “sổ chung”  có nghĩa là mảnh đất đó chưa có sổ đỏ riêng. Mà hiện nay thì việc tách sổ cần nhiều điều kiện như: cần có sẵn hạn tầng, cần có diện tích phù hợp….

Ngoài ra, người mua cũng cần phải xem kỹ về diện tích của mảnh đất đó trong sổ đỏ khi mua đất thổ cư. Bởi vì có thể mảnh đất đó thuộc một thửa đất lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không nắm được. Điều này dẫn đến khi xây nhà sẽ không được xây dựng hết phần đất. Và phải có cam kết tháo dỡ nếu sau này nhà nước mở rộng lộ giới.

3.2 Lưu ý đối với mua đất dự án

• Tìm hiểu về đơn vị chào bán và tư cách pháp lý 

Cần suy xét về năng lực của chủ đầu tư, tìm hiểu xem các dự án đã hoàn thiện về thiết kế cơ sở hạ tầng, đánh dấu đo đạc, đã cắm mốc ranh giới và đã được Sở xây dựng phê duyệt hay chưa

• Tìm hiểu về giấy tờ, hồ sơ rõ ràng

Nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh các sàn phân phối hoặc cá nhân môi giới trong khi thực hiện giao dịch. Để đảm bảo chắc chắn về tính pháp lý bạn cần đề nghị được xem giấy uỷ quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng.

• Tìm hiểu về quy hoạch hạ tầng và quy hoạch của thửa đất được phân lô bán nền

Thông qua cách xem dự án đó đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và có quyết định giao đất của các cơ quan có thẩm quyền hay chưa?

Khi giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng về vấn đề thay đổi quy hoạch với bên bán và phải đảm bảo rằng chúng được đưa vào văn bản chính thức.

• Trước khi đặt cọc nên tìm hiểu rõ hợp đồng

Bạn nên xem xét kỹ nội dụng xem có điều gì bất lợi cho mình hay không trước khi quyết định ký hợp đồng. Bởi vì khi đã ký tức là đã đồng ý với các điều khoản và chịu trách nhiệm trước giao dịch của mình.

Khi làm hợp đồng cần chú ý ghi rõ ràng và đầy đủ các thông tin thiết yếu. Ví dụ như giá cả, cách thức thanh toán, thời hạn thanh toán, các mức phạt đền bù thiệt hại và thời hạn bàn giao 

3.3 Lưu ý khi mua đất nông nghiệp

• Chi phí chuyển đổi của đất nông nghiệp khi mua

Khi mua đất nông nghiệp bạn còn cần phải trả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài việc phải trả khoản chi phí mua đất. Vì lý do đó, bạn cần đàm phán với bên bán về mức giá sao cho phù hợp và có lợi cho mình. Nếu có thể hãy thuyết phục họ bao luôn phần chi phí chuyển đổi đó.

Một cách giúp bạn có thể tiết kiệm khi mua đất vườn là nếu nếu không sử dụng hết chúng thì không nên chuyển đổi tất cả diện tích của mảnh đất đó thành đất ở.

• Thủ tục chứng thực khi mua đất nông nghiệp

Chuẩn bị hồ sơ cần thiết gồm: hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lý; mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; căn cước công dân/chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu và một số giấy tờ cần thiết khác.

Các thông tin cần thiết cần được điền đầy đủ vào hồ sơ và nộp cho sơ cho bộ phận tiếp nhận. Sau đó tiến hành kiểm tra kết quả tại Uỷ ban nhân dân địa phương để xem tính hợp lệ. Hồ sơ sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng sau khi được phòng công chứng xác nhận là hợp lệ.

• Cuối cùng là nộp tiền lệ phí và chứng thực giấy tờ 

Nếu hồ sơ hợp lệ thì phòng công chứng sẽ tự động chuyển nó sang cơ quan quản lý đất đai trực thuộc Uỷ ban nhân dân có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận

Bài viết trên đây đã cung cấp cho bạn đọc về những điều cần biết khi mua đất. Điều đó có thể giúp cho việc đầu tư bất động sản của bạn hiệu quả hơn. Hy vọng với những chia sẻ trên chúng tôi có thể giúp bạn hoàn thành những giao dịch nhà đất an toàn. Và giúp bạn thành công tránh những sai lầm không đáng có