Đối với những loại tài sản có giá trị lớn như nhà đất thì bạn có thể mất rất nhiều thời gian tích góp mới có thể có được. Vì vậy, trước khi sở hữu hay muốn bán lại chúng, bạn đều cần phải nắm được những kiến thức Pháp lý Nhà đất cơ bản để giúp bạn giảm thiểu được rủi ro khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, mua bán. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ gửi tới bạn đọc những thông tin liên quan đến pháp nhà đất mà người mua hay người bán đều cần phải biết.

Pháp lý nhà đất là gì?

• Pháp luật là hệ thống các quy tắc được Nhà Nước ban hành và đảm bảo thực hiện giúp tạo nên trật tự và ổn định trong xã hội thông qua việc điều chỉnh các mối quan hệ xã hội.
• Pháp lý được hiểu là những lý luận, nguyên lý về luật pháp. Đây là cách tiếp cận luật pháp trên cơ sở việc nghiên cứu, tạo nên các phương pháp luận, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn pháp luật. Pháp lý thể hiện bản chất và nội dung của các quy định pháp luật trong đời sống. Nghiên cứu vấn đề này cũng là việc nghiên cứu về thực tiễn các hoạt động quản lý cũng như việc áp dụng pháp luật.

➜ Vì vậy Pháp lý nhà đất là những lý luận, nguyên lý liên quan đến các quy định pháp luật về bất động sản nhà đất.

Các quy định của pháp luật về pháp lý nhà đất cần phải biết

1. Điều kiện để bất động sản được phép thực hiện các giao dịch?

Theo Luật nhà ở Việt Nam có quy định rõ ràng về điều kiện để bất động sản được phép giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý, cho thuê mượn… tại điều 91 và 93 như sau:

• Có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và các tài sản liên quan, gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ…) theo đúng quy định của pháp luật.
• Bất động sản không bị vướng vào những tranh chấp về quyền sở hữu đất và các tài sản liên quan đến đất.
• Bất động sản không bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liệt kê vào danh sách để chấp hành những quy định hành chính hoặc thi hành án.
• Bất động sản theo pháp luật vẫn còn đủ thời hạn sử dụng được cho phép.

2. Các giấy tờ cần phải có khi thực hiện giao dịch bất động sản

Các vấn đề pháp lý nhà đất nếu không được xem xét một cách kỹ lưỡng có thể gây ra nhiều rủi ro về sau. Các quy định về vấn đề này cũng được thay đổi thường xuyên. Điều này giúp nâng cao và thắt chặt quyền quản lý của nhà nước cũng như để đảm bảo quyền lợi giữa các bên.

Để đảm bảo các giao dịch bất động sản có thể được thực hiện cần có những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu đất và các tài sản liên quan, gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ…)
• Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ hộ chiếu và hộ khẩu của 2 bên khi tham gia các giao dịch (Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân đối với người Việt Nam và hộ chiếu đối với người nước ngoài). Các giấy tờ này phải đảm bảo còn hiệu lực trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh thư nhân dân/ Căn cước công dân không vượt quá 15 năm kể từ ngày cấp.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân gồm giấy chứng nhận độc thân đối với người độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn đối với những người đã kết hôn. Nếu không cần phải có bản thỏa thuận rõ ràng giữa hai vợ chồng về việc phân chia tài sản.
• Giấy thông báo về lệ phí trước bạ đối với các giao dịch nhà đất.

Người bán/ cho thuê/ cho tặng … phải là chủ sở hữu của bất động sản nhà đất giao dịch. Nếu trong trường hợp người tham gia giao dịch là người được uỷ quyền bởi chủ sở hữu của bất động sản đó thì cần phải có giấy uỷ quyền công chứng, chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu và hộ khẩu của người được uỷ quyền.

Các loại giấy tờ pháp lý nhà đất cần thiết để thực hiện các giao dịch bất động sản đều phải được chứng thực theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Xem thêm: Những điều kiêng kỵ khi mua đất mà bạn không thể bỏ qua

3. Thủ tục pháp lý nhà đất khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng

Việc mua bán, sang nhượng nhà đất cần phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục nhằm đảm bảo các giao dịch nhà đất hợp lệ và hạn chế những rủi ro về sau.

• Bước 1: Cần kiểm tra tính pháp lý cũng như thực trạng của bất động sản nhà đất trước khi giao dịch.

Tính pháp lý của nhà đất thật sự quan trọng nhằm đảm bảo được sự an toàn và quyền lợi của cả bên mua cũng như bên bán. Để xác thực điều này bạn cần kiểm tra những loại giấy tờ cần thiết như đã liệt kê ở trên. Ngoài ra, bạn có thể đến trực tiếp Uỷ ban nhân dân xã/ phường nơi có đất để tiến hành kiểm tra những thông tin hoặc tham khảo từ những cư dân xung quanh.

Chất lượng của bất động sản nhà đất cũng cần phải được đảm bảo theo như đúng cam kết. Bạn cần tiến hành khảo sát thực địa về không gian xung quanh, chất  lượng công trình, cơ sở hạ tầng…

• Bước 2: Lập hợp đồng mua bán/ sang nhượng nhà đất

Khi hai bên thống nhất quyết định đi tới bước giao dịch thì cần đem đủ những giấy tờ cần thiết kể trên để thành lập và tiến hành công chứng hợp đồng. Đồng thời, cần phải thực hiện nộp hồ sơ kê khai và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

• Bước 3: Tiến hành đăng ký bộ sổ mới

Sau khi đã thực hiện ký hợp đồng và đóng đủ thuế phí, người mua/ người nhận chuyển nhượng cần mang toàn bộ hợp đồng và hồ sơ cũng như biên lai liên quan đến Uỷ ban nhân dân quận/ huyện. Khi nhận được hồ sơ này, Sở địa chính sẽ thực hiện thay đổi thông tin người sở hữu theo đúng quy định pháp luật.

 

Cách kiểm tra tính pháp lý nhà đất mà người dân không nên bỏ qua

1. Kiểm tra sổ đỏ và các giấy tờ gốc của bất động sản

Trước khi thực hiện mua bán nhà đất, bạn cần kiểm tra sổ hồng, sổ đỏ hoặc các giấy tờ gốc khác như chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/ chứng nhận độc thân của bên bán là thật hay không. Hiện nay, thủ đoạn làm giấy tờ giả khá tinh vi nên cần có những kiến thức và thiết bị giám định chuyên nghiệp thì mới có thể phát hiện ra được. Vì thế, bạn nên nhờ đến sự kiểm tra của các công chứng viên. Tuy không thể chính xác chắc chắn được 100% nhưng với kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm của họ thì bạn có thể phần nào yên tâm.

Không những thế, người mua cần đến tận nơi có đất để kiểm tra, so sánh về thửa đất, căn nhà trên thực tế xem có khớp với những thông tin trên sổ đỏ hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ trên giấy và thửa đất ở thực tế.

Bạn cần học cách xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ để có thể xác định vị trí, nếu không, bạn có thể hỏi cán bộ địa chính ở phường/ xã để biết thêm về tình trạng pháp lý nhà đất một cách chính xác nhất.

2. Tìm hiểu các thông tin liên quan đến quy hoạch đất

Bạn cần tìm hiểu xem bất động sản mình định mua có thuộc diện quy hoạch hay đất dự án nào không. Người bán hoặc môi giới có thể không cung cấp cho bạn những thông tin này một cách trung thực và đầy đủ, thậm chí, nhiều trường hợp nằm trong diện quy hoạch treo đã quá lâu khiến chính những người bán cũng không hề nắm rõ.

Nếu như người mua không có đầy đủ những thông tin này thì có thể xảy ra việc đã ký hợp đồng công chứng, trả xong tiền nhưng lúc sang tên sổ đỏ mới phát hiện ra không thể sang tên được.

Để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất thì người mua cần kiểm tra sổ đỏ/ sổ hồng. Nếu đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch sẽ ghi trực tiếp tại phần ghi chú bên trong sổ. Bên cạnh đó, bạn có thể tra cứu tại các văn phòng công chứng hoặc hỏi thông tin từ những người hàng xóm xung quanh.

Để đảm bảo mức độ chính xác, người mua cần photo sổ đỏ của bất động sản cần mua bán sau đó đến hỏi trực tiếp cán bộ địa chính tại phường/xã nơi có đất để có thể nắm được những thông tin.

Tại một số địa phương, bạn cũng có thể tra cứu trực tuyến thông qua mạng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân. Bạn cũng có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai lên cơ quan hành chính công, văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi nào chưa có văn phòng đăng ký đất đai.

3. Tìm hiểu các thông tin về tranh chấp bất động sản nếu có

Bất động sản có thể bị dừng toàn bộ các giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp, tặng cho… nếu bất động sản đó có liên quan đến tranh chấp. Tuy vậy, vấn đề tranh chấp bất động sản nhà đất khá phức tạp. Nhiều tranh chấp nhỏ, ngầm và khó có thể nắm bắt được. Ví dụ như việc tranh chấp lối đi, đường thoát nước, hàng rào… Những tranh chấp này tưởng chừng rất nhỏ nhưng cũng có thể khiến cho hàng xóm gây khó dễ, ngăn cản, thậm chí đập phá không cho bạn được xây dựng nhà.

Có trường hợp oái oăm hơn, khi bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước mà có người nộp đơn khiếu nại, tranh chấp thì thủ tục sang tên sổ đỏ đó có thể bị dừng lại và tạm dừng để giải quyết những tranh chấp. Vì thế, kinh nghiệm mua nhà cho thấy bạn nên tham khảo những thông tin từ hàng xóm và Uỷ ban nhân dân xã, phường để có thêm những thông tin về tranh chấp.

4. Tìm hiểu thêm các thông tin thế chấp, vay nợ

Để chắc chắn hơn về tình trạng pháp lý nhà đất, bạn có thể kiểm tra sổ đỏ ở bìa 3 hoặc bìa 4. Nếu nó đã được thế chấp ngân hàng thì thông tin sẽ ghi tại đây. Có trường hợp sổ đỏ còn được gắn thêm một tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ giấy này và sổ đỏ được đóng dấu giáp lai của cơ quan có thẩm quyền. Nếu người bán muốn giấu những thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra thì bạn có thể thấy một phần dấu giáp lai.

Trong trường hợp người bán dùng nhà đất để thế chấp cho các cá nhân hay tổ chức để vay “nóng”, vay với lãi cao thì sẽ khó khăn hơn trong việc kiểm tra. Lúc này, người mua cần tìm hiểu xem người bán có cờ bạc, nợ nần hay làm ăn thua lỗ cần vay lãi cao hay không.

Một cách khác là bạn nên yêu cầu kiểm tra sổ đỏ bản gốc trước khi tiến hành đặt cọc. Thường thì các bên cho vay thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên nếu người bán đưa ra được sổ đỏ gốc thì người mua có thể phần nào yên tâm.

 

Những điểm lưu ý về pháp lý nhà đất khi thực hiện các giao dịch mua bán

Dưới đây là một số điều cần lưu ý khi tiến hành mua bán nhà đất để tránh gặp phải những rủi ro và tranh chấp đáng tiếc sau này.

• Chỉ nên giao dịch mua bán khi nhà đất có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của Pháp luật.
• Kiểm tra cẩn thận để tránh những Giấy chứng nhận giả, dính quy hoạch hay đang thế chấp hoặc đang thực hiện bán đất cho nhiều người.
• Đi đến tận nơi có đất để kiểm tra xem căn nhà, thửa đất đó có khớp với các thông tin ghi trên sổ hồng, sổ đỏ hay không
• Biết cách đặt cọc an toàn, đúng luật, không nên trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.
• Không mua bán nhà đất thông qua giấy viết tay
• Biết cách thỏa thuận với các điều khoản ghi trong hợp đồng
• Đặc biệt cẩn trọng với nhà đất giá rẻ bất ngờ.

 

Một số câu hỏi khác liên quan đến pháp lý nhà đất

1. Có được phép bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng hay không?

Theo quy định pháp luật thì bên thế chấp quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Điều đó có nghĩa là bạn hoàn toàn có thể bán bất động sản đang bị thế chấp nếu được sự chấp thuận từ phía ngân hàng, bạn có thể thực hiện được các giao dịch nếu đạt được thỏa thuận giữa hai bên mua và bán cùng phía ngân hàng.

Bên cạnh đó, bạn cần phải lưu ý rằng nếu số tiền bán tài sản thế chấp cao hơn khoản nợ phía ngân hàng thì bên mua cần phải nhanh chóng thanh toán khoản tiền nợ ngân hàng gồm cả gốc lẫn lãi. Ngân hàng sẽ làm thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bạn. Sau đó, bên mua và bên bán sẽ thực hiện các thủ tục về thanh toán khoản tiền còn lại.

Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên tiếp tục thực hiện các thủ tục mua bán như quy định của pháp luật.

2. Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì bị phạt như thế nào?

Theo quy định của pháp luật thì các cá nhân, tổ chức có hành vi xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng thì có thể bị phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng.

Như vậy, khi bạn tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được cấp phép thì bên cạnh việc xử lý vi phạm hành chính, bạn còn bị buộc phải khôi phục về hiện trạng đất ban đầu, có thể phải tháo dỡ nhà, công trình… đã tiến hành xây dựng trên đất đó và thậm chí còn bị thu hồi đất.

Để có thể xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất  nông nghiệp thì trước hết bạn cần phải làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Sau đó cần phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi đã được cấp phép, bạn có thể tiến hành xây dựng công trình trên đất đó mà không cần phải lo lắng đến các vấn đề pháp lý.

3. Nên nhập hộ khẩu trước hay xây dựng nhà trước?

Theo quy định của pháp luật, giấy chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Giấy phép xây dựng
• Hợp đồng mua bán nhà ở…

Hơn nữa, sổ hộ khẩu cũng yêu cầu bạn cần phải cung cấp rõ thông tin về đơn vị hành chính như đường phố, số nhà… khi có thay đổi, bạn có trách nhiệm đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh.

Vậy. khi nhà ở chưa xây dựng xong thì bạn sẽ không có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật để hoàn thành việc đăng ký hộ khẩu. Bạn cần phải hoàn thành việc xây dựng và xác nhận của địa phương trước khi tiến hành đăng ký hộ khẩu.

Kết

Bài viết trên đây chúng tôi đã cung cấp những thông tin về Pháp lý Nhà đất cập nhật hiện nay. Đây là những quy định và kiến thức cơ bản cùng một số kinh nghiệm khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất. Sàn Kinh Doanh Cao Cấp hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho bạn đọc trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện một cách an toàn, hợp pháp và thuận tiện.

Xem thêm những kiến thức mới về bất động sản tại đây